சொத்து வாங்கும் முன் கவனிக்க வேண்டியவை: 12 படிகள்

சொத்து வாங்கும் முன் கவனிக்க வேண்டியவை என்ற கேள்விக்கு ஒரே வரியில் பதில் சொன்னால்: “எழுத்தில் இருப்பது நிலத்தில் இருப்பதோடு பொருந்துகிறதா, விற்பவருக்கு விற்கும் உரிமை இருக்கிறதா, சொத்தின் மீது யாருக்கும் கடன் அல்லது வழக்கு இல்லையா” என்று மூன்றையும் பார்ப்பதுதான். ஒரு வீடோ, மனையோ, நிலமோ பெரும்பாலானவர்களின் வாழ்நாள் சேமிப்பு. அதை வாங்கும்போது பத்து நாள் கூடுதலாகச் செலவிட்டுச் சரிபார்த்தால், பத்து ஆண்டு நீதிமன்றத்துக்கு அலைவதைத் தவிர்க்கலாம்.

இந்தக் கட்டுரையில் தமிழ்நாட்டில் வீடு, வீட்டு மனை, விவசாய நிலம் வாங்கும் எவரும் பின்பற்றக்கூடிய சொத்து வாங்கும் முன் கவனிக்க வேண்டியவை பற்றிய 12 படிகளைப் பார்ப்போம். ஒவ்வொன்றிலும் என்ன பார்க்க வேண்டும், எந்த ஆவணம் எங்கே கிடைக்கும், எந்தத் தவறை அதிகம் பேர் செய்கிறார்கள் என்பதையும் சொல்லியிருக்கிறேன்.

சுருக்கமாக: மூல ஆவணம் → பட்டா/சிட்டா → வில்லங்கச் சான்று → நில அளவை வரைபடம் → நிலப் பயன்பாடு/அனுமதி → வரி ரசீதுகள் → விற்பவரின் அடையாளம் → நேரில் பார்வை → கடன்/அடமானம் → முன்பணம் ஒப்பந்தம் → பணம் செலுத்தும் முறை → பதிவு. இவற்றில் ஒன்றையும் தவிர்க்க வேண்டாம்.

1. மூல ஆவணம் (தாய்ப் பத்திரம்) – முதலில் இதைப் பாருங்கள்

விற்பவர் தனக்குச் சொத்து எப்படி வந்தது என்பதைக் காட்டும் பத்திரம்தான் மூல ஆவணம். அது கிரயப் பத்திரமாக (சேல் டீட்) இருக்கலாம், தான செட்டில்மெண்டாக இருக்கலாம், பாகப் பிரிவினையாக இருக்கலாம், உயிலாகவும் இருக்கலாம். வாங்குபவர் இந்த வரிசையை முழுமையாகப் பார்க்க வேண்டும்: தற்போதைய உரிமையாளர் → அவருக்கு முன் இருந்தவர் → அதற்கு முன். குறைந்தது கடந்த 30 ஆண்டுச் சங்கிலி இடைவெளி இல்லாமல் இருக்க வேண்டும்.

பத்திரத்தில் உள்ள பெயர், சர்வே எண், பரப்பளவு, நான்கு எல்லைகள் ஆகியவை பட்டாவுடன் பொருந்துகின்றனவா என்று ஒப்பிடுங்கள்.
ஒளிநகல் மட்டும் போதாது; அசல் பத்திரத்தைப் பாருங்கள். அசல் தொலைந்திருந்தால் காரணத்தையும், காவல் துறைச் சான்றையும் கேளுங்கள்.
இடையில் ஒரு பத்திரம் இல்லாமல் போனால் அந்தச் சொத்தை வாங்குவது ஆபத்து.

2. பட்டா மற்றும் சிட்டா பொருந்துகிறதா?

பட்டா என்பது அந்த நிலம் யார் பெயரில் வருவாய்த் துறைப் பதிவில் இருக்கிறது என்பதைக் காட்டும் ஆவணம். சிட்டா நிலத்தின் வகை, பரப்பு, பயன்பாட்டைக் காட்டும். இவை இப்போது இணையத்தில் இலவசமாகப் பார்க்கலாம்: தமிழ்நாடு இ-சேவை இணையதளத்தில் மாவட்டம், வட்டம், கிராமம், சர்வே எண் கொடுத்தால் தெரியும். இதுபற்றி விரிவாக எங்கள் பட்டா என்றால் என்ன? கட்டுரையிலும், கணினி சிட்டா எடுப்பது எப்படி? கட்டுரையிலும் படிப்படியாகச் சொல்லியிருக்கிறோம்.

பார்க்க வேண்டியவை: பட்டாவில் விற்பவர் பெயர் இருக்கிறதா; பரப்பளவு பத்திரத்தோடு ஒன்றுபடுகிறதா; நிலம் “நஞ்சை”, “புஞ்சை”, “மனை” என எந்த வகை; கூட்டுப் பட்டாவாக இருந்தால் மற்ற பங்குதாரர்கள் யார். கூட்டுப் பட்டாவில் ஒருவர் மட்டும் விற்க முடியாது; எல்லோரும் கையெழுத்திட வேண்டும்.

3. வில்லங்கச் சான்று (EC) – கடந்த 30 ஆண்டு

வில்லங்கச் சான்று என்பது அந்தச் சொத்தின் மீது பதிவுத் துறையில் நடந்த எல்லாப் பரிவர்த்தனைகளின் பட்டியல். விற்பனை, அடமானம், குத்தகை, தானம் என எது நடந்திருந்தாலும் இதில் தெரியும். TNREGINET இணையதளத்தில் பதிவு செய்து ஆன்லைனில் விண்ணப்பிக்கலாம்.

குறைந்தது 30 ஆண்டுக்கு எடுங்கள்; பழைய ஆவணங்களின் பெரிய சங்கிலி இருந்தால் மேலும் பின்னோக்கிப் பாருங்கள்.
“Nil” என்று வந்தால் பதிவான பரிவர்த்தனை இல்லை என்று பொருள். ஆனால் பதிவு செய்யப்படாத ஒப்பந்தங்கள், வழக்குகள் இதில் வராது.
EC-யில் உள்ள ஒவ்வொரு பதிவு எண்ணும் உங்கள் மூலப் பத்திரங்களுடன் பொருந்த வேண்டும். பொருந்தாத ஒரு பதிவு இருந்தால் அதைப் பற்றி விற்பவரிடம் எழுத்தில் விளக்கம் கேளுங்கள்.

கட்டணம் மற்றும் விண்ணப்ப நிலைமை அடிக்கடி மாறுவதால், விண்ணப்பிக்கும் நேரத்தில் இணையதளத்தில் காட்டும் தொகையே இறுதி.

4. நில அளவை வரைபடம் (FMB) மற்றும் எல்லைகள்

FMB என்பது அந்த சர்வே எண்ணின் வடிவம், அளவு, எல்லைகளைக் காட்டும் வரைபடம். காகித ஆவணத்தில் “3 சென்ட்” என்று இருந்தாலும் நிலத்தில் அது இரண்டரை சென்ட்டாக இருப்பது நிறைய இடங்களில் நடக்கிறது. அதனால்:

FMB-ஐ இ-சேவையில் எடுத்து, நிலத்தின் நான்கு எல்லைகளையும் நேரில் ஒப்பிடுங்கள்.
சந்தேகம் இருந்தால் உரிமம் பெற்ற நில அளவையாளரை (சர்வேயர்) அழைத்து அளக்கச் சொல்லுங்கள். இதற்கான செலவு சிறியது; தவறாக வாங்குவதன் இழப்பு பெரியது.
பாதை வசதி: அந்த நிலத்துக்குச் செல்ல சட்டப்படியான பாதை இருக்கிறதா? உள்ளே இருக்கும் மனைகளுக்கு “பாதை உரிமை” பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்பட்டிருக்க வேண்டும்.

சொத்து ஆவணங்கள் எங்கே கிடைக்கும் – பட்டா, சிட்டா, EC, FMB — எந்த ஆவணம் எங்கே கிடைக்கும்

5. நிலப் பயன்பாடு மற்றும் அனுமதி (DTCP / CMDA / RERA)

நிலம் விவசாயத்துக்கானதா, குடியிருப்புக்கானதா என்பது முக்கியம். விவசாய நிலத்தில் வீடு கட்ட வேண்டுமென்றால் நிலப் பயன்பாட்டு மாற்றம் தேவைப்படும். வீட்டு மனையாக இருந்தால் அது அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனைப் பிரிவில் (approved layout) இருக்கிறதா என்று பாருங்கள்.

சென்னைப் பெருநகரப் பகுதியில் CMDA, மற்ற இடங்களில் DTCP அல்லது உள்ளூர் அமைப்புகளின் ஒப்புதல் எண்ணைக் கேளுங்கள்.
பல மனைகள் உள்ள புதிய திட்டமாக (project) இருந்தால் தமிழ்நாடு RERA பதிவு எண் இருக்கிறதா என்று அதிகாரப்பூர்வத் தளத்தில் தேடிப் பாருங்கள்.
கட்டிடம் வாங்கினால் கட்டிட அனுமதி வரைபடம், நிறைவுச் சான்று (completion certificate) ஆகியவற்றையும் கேளுங்கள்.

6. சொத்து வரி, மின் கட்டணம், தண்ணீர் வரி ரசீதுகள்

சமீபத்திய சொத்து வரி ரசீது, மின் கட்டண ரசீது, குடிநீர்/பாதாளச் சாக்கடை வரி ரசீது ஆகியவை நிலுவை இல்லை என்பதற்கான சான்று. நிலுவை இருந்தால் அதை விற்பவர் கட்ட வேண்டும் என்று ஒப்பந்தத்தில் எழுதுங்கள். கட்டிடத்தில் வாடகைதாரர் இருந்தால் அவருடனான ஒப்பந்தத்தையும், காலி செய்யும் தேதியையும் அறிந்துகொள்ளுங்கள்.

7. விற்பவர் யார்? அடையாளம், வாரிசுகள், அதிகாரம்

விற்பவரின் ஆதார், PAN ஆகியவை பத்திரத்திலுள்ள பெயருடன் பொருந்த வேண்டும்.
உரிமையாளர் இறந்திருந்தால் அவருடைய எல்லா சட்டப்பூர்வ வாரிசுகளும் (மனைவி, பிள்ளைகள்) கையெழுத்திட வேண்டும். வாரிசுச் சான்றிதழ் கேளுங்கள்.
உரிமையாளருக்காகப் பிறர் விற்றால், அவருக்குப் பதிவு செய்யப்பட்ட அதிகாரப் பத்திரம் (Power of Attorney) இருக்கிறதா, அது இன்னும் செல்லுபடியாகிறதா என்று பார்க்கவும்.
உரிமையாளர் வெளிநாட்டில் இருந்தால் தூதரகச் சான்றுடன் கூடிய ஆவணங்கள் தேவைப்படலாம்.
சொத்து மைனர் பெயரில் இருந்தால் நீதிமன்ற அனுமதி தேவைப்படும்.

8. நேரில் பார்வை – ஒரு முறை போதாது

வேறு நேரங்களில் (காலை, மாலை, மழைக்காலத்தில் முடிந்தால்) இரண்டு மூன்று முறை நேரில் செல்லுங்கள். அக்கம்பக்கத்தாரிடம் பேசுங்கள். தண்ணீர் வசதி, மழைநீர் தேங்குதல், சாலை, மின் இணைப்பு, சத்தம், அருகில் உள்ள தொழிற்சாலை அல்லது சுடுகாடு போன்றவற்றையும் கவனியுங்கள். நிலத்தில் வேறு யாராவது குடியிருக்கிறார்களா, பயிரிடுகிறார்களா என்றும் கேளுங்கள். சொத்தின் உண்மையான “அனுபவம்” (possession) யாரிடம் இருக்கிறது என்பது சட்டத்தில் முக்கியம்.

9. கடன், அடமானம், வழக்கு

EC-யில் அடமானம் இல்லையென்றாலும், வங்கிக் கடனுக்காக அசல் பத்திரத்தை வைத்து (“பத்திர வைப்பு”) வாங்கிய கடன்கள் சில சமயம் தெரியாமல் போகலாம். அதனால் விற்பவரிடம் “எந்தக் கடனும் இல்லை” என்று எழுத்தில் உறுதிமொழி வாங்குங்கள். அசல் பத்திரம் வங்கியிடம் இருந்தால், வங்கியில் கடன் முடிக்கும் கடிதத்தைப் பெற்ற பின்னரே பணத்தை முழுமையாகக் கொடுங்கள். வழக்குகள் உள்ளனவா என்று சம்பந்தப்பட்ட நீதிமன்றத்தின் ஆன்லைன் தரவு மூலமும், உங்கள் வழக்கறிஞர் மூலமும் பார்க்கலாம்.

10. முன்பணம் மற்றும் விற்பனை ஒப்பந்தம்

பத்திரப் பதிவுக்கு முன் “விற்பனை ஒப்பந்தம்” (agreement of sale) எழுதுவது வழக்கம். இதில் இவை தெளிவாக இருக்க வேண்டும்:

மொத்த விலை, முன்பணம் தொகை, மீதியை எப்போது கொடுப்பது
பதிவுத் தேதிக்கான கால அவகாசம்
விற்பவர் ஆவணங்களை நிறைவேற்றத் தவறினால் முன்பணம் திரும்பக் கிடைக்கும் முறை
வாங்குபவர் தவறினால் ஏற்படும் இழப்பு

ஒப்பந்தத்தை வழக்கறிஞர் மூலம் எழுதுவது நல்லது. சாதாரணத் தாளில் எழுதி வாய்மொழியாக முடிக்க வேண்டாம்.

11. பணம் செலுத்தும் முறை

பெரிய தொகைகளை ரொக்கமாகக் கொடுப்பதைத் தவிர்த்து, வங்கிப் பரிமாற்றம் அல்லது வங்கி வரைவோலை (DD) மூலம் கொடுங்கள். ஒவ்வொரு கட்டணத்துக்கும் ரசீது வாங்குங்கள். வருமான வரிச் சட்டப்படி ரொக்கப் பரிமாற்றத்துக்கு வரம்புகள் உள்ளன; அதனால் ரொக்கம் வாங்குவதும் கொடுப்பதும் இருவருக்கும் சிக்கல். வீட்டுக் கடன் வாங்குவதாக இருந்தால் எங்கள் வீட்டுக் கடன் EMI கால்குலேட்டரில் உங்களுக்குப் பொருந்தும் மாதத் தவணையைக் கணக்கிட்டுப் பாருங்கள்.

12. பத்திரப் பதிவு, பட்டா மாற்றம்

வழிகாட்டி மதிப்பு (guideline value), உண்மையான விலை இரண்டில் எது அதிகமோ அதன் அடிப்படையில் முத்திரைக் கட்டணம் மற்றும் பதிவுக் கட்டணம் கணக்கிடப்படும். விகிதங்கள் அரசு அறிவிப்பால் மாறுவதால், பதிவுத் துறையில் அல்லது வழக்கறிஞரிடம் தற்போதைய தொகையை உறுதிசெய்து கொள்ளுங்கள். பதிவு முடிந்ததும் பட்டா உங்கள் பெயருக்கு மாற வேண்டும். உட்பிரிவு தேவைப்படாத சில வகைச் சொத்துகளுக்குப் பதிவுக்குப் பின் பட்டா மாற்றம் தானாக நடக்கும் முறை 2024-இல் தமிழ்நாட்டில் அறிவிக்கப்பட்டது. உங்கள் சொத்துக்கு அது பொருந்துமா என்பதை இ-சேவையில் சரிபார்த்து, பொருந்தாவிட்டால் வருவாய்த் துறையில் விண்ணப்பிக்க வேண்டும்.

சொத்து வாங்கும் முன் கவனிக்க வேண்டியவை: பொதுவான 5 தவறுகள்

தவறு	விளைவு
ஒளிநகல் மட்டும் பார்த்து முடிவெடுப்பது	அசலில் வேறு விவரம் இருக்கலாம்
கூட்டுப் பட்டாவில் ஒருவரிடம் மட்டும் வாங்குவது	மற்றவர்கள் பின்னர் உரிமை கோரலாம்
EC எடுக்காமல் முன்பணம் கொடுப்பது	அடமானம் அல்லது வேறு விற்பனை தெரியாமல் போகலாம்
நிலத்தை அளக்காமல் வாங்குவது	பரப்பளவு குறைவாக இருக்கலாம்
எல்லாம் வாய்மொழி ஒப்பந்தம்	சிக்கல் வந்தால் நிரூபிக்க முடியாது

சொத்து வாங்கும் செயல்முறை வரைபடம் – ஒப்பந்தம் முதல் பட்டா மாற்றம் வரை — ஒப்பந்தம் முதல் பட்டா மாற்றம் வரை

சொத்து வாங்கும் முன் கவனிக்க வேண்டியவை – வகைக்கேற்ப கூடுதல் கவனம்

அடுக்குமாடி வீடு: பிரிக்கப்படாத நில உரிமை (UDS) எவ்வளவு, கட்டிட அனுமதி, நிறைவுச் சான்று, பராமரிப்புக் கட்டணம் நிலுவை, வாகன நிறுத்த இடம் பத்திரத்தில் தனியாகக் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளதா என்று பாருங்கள்.

வீட்டு மனை: அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனைப் பிரிவா, சாலை மற்றும் பொதுப் பயன்பாட்டு இடம் (OSR) ஒதுக்கப்பட்டுள்ளதா, மனை எல்லைக் கற்கள் நிலத்தில் இருக்கின்றனவா என்று சரிபார்க்கவும். வரைபடத்தில் உள்ள மனை எண் நிலத்தில் எது என்பதை நேரில் உறுதிசெய்யுங்கள்.

விவசாய நிலம்: நஞ்சை/புஞ்சை வகை, நீர்ப்பாசன வசதி, கிணறு அல்லது ஆழ்துளைக் கிணற்றின் பதிவு, அடங்கல் பதிவில் யார் சாகுபடி செய்கிறார் என்பதைப் பாருங்கள். நிலத்தில் குத்தகை விவசாயி இருந்தால் அவருடைய உரிமையையும் தெளிவுபடுத்துங்கள்.

வாடகைக்கு எடுப்பவர்: விற்பனை அல்ல என்றாலும் உரிமையாளர் யார் என்பதை மின் கட்டண ரசீது, சொத்து வரி ரசீது மூலம் உறுதிசெய்து, பதிவு செய்யப்பட்ட வாடகை ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடுங்கள்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

சொத்து வாங்கும் முன் கவனிக்க வேண்டியவை பட்டியலில் முதலில் எந்த ஆவணம் பார்க்க வேண்டும்?

மூல ஆவணம் (தாய்ப் பத்திரம்) மற்றும் தற்போதைய பட்டா. இவை இரண்டும் ஒன்றுடன் ஒன்று பொருந்துகின்றனவா என்று பாருங்கள். பிறகு வில்லங்கச் சான்று எடுங்கள்.

வில்லங்கச் சான்று எத்தனை ஆண்டுக்கு எடுக்க வேண்டும்?

குறைந்தது கடந்த 30 ஆண்டுக்கு எடுப்பது வழக்கம். ஆவணச் சங்கிலி நீண்டதாக இருந்தால் கூடுதலாகவும் எடுக்கலாம்.

வழக்கறிஞர் அவசியமா?

சட்டம் கட்டாயப்படுத்தவில்லை. ஆனால் பெரிய தொகையில் வாங்கும்போது ஆவணங்களை ஒரு வழக்கறிஞரிடம் சரிபார்த்துக்கொள்வது நல்லது. இந்தக் கட்டுரை பொதுத் தகவலை மட்டுமே தருகிறது.

பட்டா இல்லாத சொத்தை வாங்கலாமா?

பட்டா இல்லை என்றால் ஏன் இல்லை என்று கண்டறியுங்கள். சில சமயம் புதிதாகப் பிரிக்கப்பட்ட மனைக்குப் பதிவுக்குப் பிறகு கிடைக்கும். ஆனால் அரசு நிலம், கோயில் நிலம் போன்ற வகைகளாக இருந்தால் விற்பனையே செல்லாது. நிபுணரிடம் கேட்காமல் முன்பணம் கொடுக்க வேண்டாம்.

விவசாய நிலத்தை வீடு கட்ட வாங்கலாமா?

வாங்கலாம், ஆனால் வீடு கட்ட நிலப் பயன்பாட்டு மாற்றம் மற்றும் கட்டிட அனுமதி தேவைப்படலாம். உங்கள் பகுதியின் நகர/ஊரமைப்பு அலுவலகத்தில் முன்னதாகவே கேளுங்கள்.

முடிவாக: சொத்து வாங்கும் முன் கவனிக்க வேண்டியவை

சொத்து வாங்குவது ஒரு நாள் முடிவு அல்ல; இது ஒரு சரிபார்ப்புப் பயணம். சொத்து வாங்கும் முன் கவனிக்க வேண்டியவை ஆகிய மேலே உள்ள 12 படிகளையும் ஒரு தாளில் எழுதி, ஒவ்வொன்றாகச் சரிபார்த்து வாருங்கள். சந்தேகம் வந்தால் முன்பணம் கொடுப்பதற்கு முன் ஒரு வழக்கறிஞரிடமோ, பதிவுத் துறை அலுவலகத்திலோ கேளுங்கள். உங்கள் பகுதியில் விற்பனைக்கு உள்ள வீடு, மனை, நிலங்களை ACMAA Property-யில் தேடிப் பாருங்கள்; நீங்கள் விற்க நினைத்தால் இங்கே இலவசமாகப் பதிவு செய்யலாம்.

இது பொதுத் தகவல் மட்டுமே; சட்ட ஆலோசனை அல்ல. சட்டங்கள், கட்டணங்கள், இணையதள வழிமுறைகள் மாறக்கூடும். உங்கள் சொத்துக்குரிய இறுதி முடிவுக்கு வழக்கறிஞர் அல்லது சார்-பதிவாளர் அலுவலகத்தில் உறுதிசெய்யுங்கள். கடைசியாகச் சரிபார்த்த தேதி: 26-10-2026.

எழுதியவர்: Er. K. Arumugam, சிவில் இன்ஜினீயர் (Hashini Builders, பொன்னமராவதி).